Zásadní změna v DPH u nemovitostí od 1. 7. 2025
Od 1. července 2025 platí novelizovaná úprava zákona o DPH (zákon č. 461/2024 Sb.), která významně ovlivňuje způsob zdanění novostaveb, rekonstrukcí, developerských projektů i prodej štěr za provozní kapitál.
1. Časový test pro DPH zkrácen z 5 let na 23 měsíců
Dříve platilo, že první převod bytu nebo domu po jeho kolaudaci byl zdanitelným plněním pouze po dobu pěti let od kolaudace. Nově je tato lhůta zkrácena na 23 měsíců (téměř 2 roky)
tc-reality.cz
matidal.cz
.
Prodej během 23 měsíců od kolaudace (nebo podstatné změny) → podléhá DPH.
Prodej po uplynutí 23 měsíců → osvobozen od DPH, pokud nedošlo k další podstatné změně
tc-reality.cz
alesnachtnebl.cz
Accace Česká republika
.
2. Co za podstatnou změnu se považuje
Podstatná změna stavby je situace, kdy:
změna mění účel využití nebo podmínky obývání, a současně
náklady na tuto změnu přesáhnou 30 % budoucí prodejní ceny nemovitosti bez DPH.
Při prodeji v rámci 23měsíční lhůty po takové změně je opět nutné platit DPH
tc-reality.cz
jurisreal.cz
Lenka Kožíšková
.
3. Co vše novela mění pro právní praxi developerů
Oblast Původní stav Nové pravidlo od 1. 7. 2025
Časový test DPH 5 let od kolaudace 23 měsíců od kolaudace/revize
Podstatná změna Nedefinována Změna účelu + náklady > 30 % → reset lhůty
DPH u prodeje bytu/domu První prodej s DPH do 5 let První prodej s DPH do 23 měsíců
Snížená sazba (např. 12%) Podle stavebního zákona Podle RÚIAN a katastru, s limity metráže
alesnachtnebl.cz
realitytaborsky.cz
Definice stavebního pozemku Podle stavebního zákona Podle územního plánu/RÚIAN → širší uplatnění DPH
Reality Čechy
imovia.cz
Praktické důsledky pro developerské projekty
Nutnost plánovat prodeje podle časového testu
Pokud prodáš byt/dům do 23 měsíců → budeš odvádět DPH, což může snížit zisk. Po 23 měsících je to možné bez DPH, pokud nebyla podstatná úprava.
Důraz na dokumentaci a evidenci
Rozsáhlé rekonstrukce přesahující 30 % prodejní ceny musí být řádně vyčísleny a doloženy (např. fakturami), protože resetuje dobu pro DPH.
Strategie „flipování“ je rizikovější
Rychlé prodeje novostaveb (koupě–oprava–prodej) jsou zatíženy DPH, pokud proběhnou v rámci 23 měsíců
tc-reality.cz
alesnachtnebl.cz
mariakoprivova.cz
.
Pozemky nyní častěji podléhají DPH
Pozemek určený k výstavbě podle územního plánu se nově považuje za stavební → podléhá základní sazbě 21 % DPH
Reality Čechy
.
Širší použití snížené sazby (např. 12 %) je podmíněno RÚIAN
Pokud záznam v RÚIAN ukazuje nemovitost jako stavební určené k bydlení (a splňuje velikostní kritéria), může platit snížená sazba
alesnachtnebl.cz
realitytaborsky.cz
.
Závěrem
Novela DPH od července 2025 představuje zásadní změnu: časový test se zkracuje z 5 let na 23 měsíců, je definována podstatná změna a zpřesněna kritéria pro sníženou sazbu a stavební pozemky.
Pro developery i investory to znamená zrychlení daňového načasování – a hlavně důvod plánovat prodejní strategii takticky a s ohledem na aktuální pravidla.